Rủi ro khó lường khi mua nhà đất không có sổ đỏ

Nhiều người chấp nhận những giao dịch mua bán nhà đất không có sổ đỏ bởi tin lời người bán sẽ được hợp thức hóa nhà đất sau khi đã hoàn thành và hy vọng có thể thu về khoản lời lớn. Tuy nhiên những giao dịch này không chỉ không hợp pháp mà còn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà nhà đầu tư khó lường trước được. 

Không đủ điều kiện để xin cấp sổ đỏ 

Thường thì những loại đất không có sổ đỏ thường được chia làm 2 trường hợp chính là đất không đủ điều kiện theo quy định được cấp sổ đỏ của nhà nước hoặc đã đủ điều kiện nhưng chưa được cấp hoặc chưa làm sổ đỏ. 

Sau khi đã tiến hành giao dịch xong nhưng người nhận chuyển nhượng không thể xin cấp sổ đỏ bởi đất không đủ điều kiện được cấp theo quy định của nhà nước. Điều này sẽ khiến cho các giao dịch không được tiến hành công chứng và không thể hoàn tất các thủ tục chuyển giao quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. Điều này sẽ khiến cho nhà đầu tư khó có thể đảm bảo được quyền lợi của mình, đặc biệt là khi có tranh chấp xảy ra. 

Mua phải đất không thể chuyển đổi mục đích sử dụng

Nếu đất mua là đất nông nghiệp, phi nông nghiệp hoặc đất quốc phòng,… tuy nhiên người mua trước khi giao dịch không tìm hiểu kỹ các thông tin về đất nên sau khi mua xong không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất bởi không phù hợp với quy hoạch chung của địa phương. Nếu đất nông nghiệp được mua để phục vụ cho cùng mục đích thì sẽ không ảnh hưởng nhiều đến nhà đầu tư. Tuy nhiên nếu muốn mua vì mục đích khác thì cần phải hết sức lưu ý vấn đề này để hạn chế rắc rối và rủi ro cho mình. 

Không đảm bảo về hình thức của hợp đồng

Hầu hết các bản hợp đồng mua bán đất chưa có sổ đỏ chỉ có thể thực hiện được bằng việc viết tay. Trong khi quy định về hợp động mua bán của nhà nước phải được lập thành văn bản, được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. 

Những bản hợp đồng viết tay thường không đảm bảo giá trị pháp lý, bởi vậy nên dễ dẫn đến tranh chấp khiến hợp đồng bị tuyên vô hiệu. Đặc biệt là khi đất không sổ đỏ khiến người mua gặp khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc và tìm hiểu các rủi ro tiềm ẩn xung quanh. Một số có thể kể đến như: đất bị lấn chiếm, đất có tranh chấp, đất nằm trong diện thu hồi, giải toả… Bởi vậy nên bất cứ lúc nào người mua cũng có thể phải đối mặt với những tranh chấp về mặt pháp lý. 

Không thể thế chấp ngân hàng để vay vốn khi có nhu cầu

Theo quy định tại điều 188 của Luật Đất Đai quy định, người mua chỉ được tiến hành thế chấp quyền sử dụng đất nếu có sổ đỏ. Bởi vậy trong một số trường hợp, khi có nhu cầu cần vay vốn gấp, người mua nhà không có sổ đỏ sẽ không thể hoàn tất các thủ tục để được ngân hàng cho vay vốn theo quy định. 

Bị xử pháp nếu bị phát hiện 

Theo quy định xử lý được ban hành tại Nghị định 102/2014/NĐ-CP, nếu như người sở hữu đất tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa đảm bảo đủ điều kiện sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật. Cụ thể đối với những hành vi tự ý cho, tặng, cho thuê, thế chấp… bằng quyền sở hữu đất nhưng chưa có giấy chứng nhận sẽ bị phạt tiền từ 3-5 triệu đồng. 

Đặc biệt là những mảnh đất đang có tranh chấp, đất bị kê biên để đảm bảo thi hành án hoặc những khu đất đã hết thời gian sử dụng nhưng chưa được gia hạn. Bên cạnh đó, người sở hữu đất buộc phải nộp lại số lợi nhuận bất hợp pháp có được từ việc thực hiện hành vi vi phạm. 

Nếu người bán nếu muốn tiến hành giao dịch chuyển nhượng, mua bán hay tặng cho đất thì cần phải hoàn tất giấy tờ, thủ tục để làm sổ đỏ. Bởi nếu không có sổ đỏ, các giao dịch mua bán sẽ không đủ điều kiện để được công chứng và hoàn tất hồ sơ chuyển nhượng quyền sở hữu.

Để hạn chế những rủi ro có thể gặp phải trong quá trình đầu tư, mua bán, người mua cần phải tìm hiểu thật kỹ các thông tin liên quan đến đất. Hãy chắc chắn rằng bất động sản mà mình mua đã đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

>>> Xem thêm: Rủi ro khi mua bán nhà đất qua hợp đồng uỷ quyền mà nhà đầu tư có thể gặp phải